Apr 2011

---

April  2011  Newsle.er Sean  G reco  –  R ealtor®,  CIPS,  CDPE,  CLHMS,  G REEN  CerBfied,  T RC,  R EOS DesignaBons  and  CerBficaBons  are  explained  at  the  end  of  the  newsle.er Buy  the  B each  R ealty,  Cell  786-­‐877-­‐9220,  buybeach.com Gree$ngs  from  Warm  South  Florida,   Please  bookmark  this  page  as  it  will  be  very  helpful  in  analyzing  actual  data  from  the  very  specific  Real  Estate  market  in   which  I  prac$ce.  You  will  be  finding  yourself  looking  forward  to  comparing  this  month’s  data  with  last  month’s  data  to   spot  trends  and  decide  for  yourself  the  status  of  the  local  Real  Estate  market,  of  which  I  work  within  24/7.  Please  go  to   st this  bookmarked  page  on  the  1  day  of  each  month  in  order  to  get  the  most  up  to  date  informa$on  immediately,  or   any$me  throughout  the  month  when  you  have  the  $me.  From  month  to  month  it  will  contain  data  that  will  help  you  to   analyze  market  condi$ons.  In  addi$on,  it  is  an  unobtrusive  way  to  stay  in  touch  with  you  regarding  my  Real  Estate   Consul$ng  Services. The  first  por$on  of  this  newsleNer  is  hand  selected  data  that  I  track  every  month,  in  the  very  specific  market  in  which  I   prac$ce.  This  data  is  for  Miami  Beach  (South  Beach,  Mid  Beach  and  North  Beach),  Fisher  Island,  Bal  Harbour,  Surfside  and   Bay  Harbor  Islands.  I  want  to  bring  special  a.enBon  to  something  I  have  been  monitoring  for  quite  some  Bme,  and  we   have  finally  hit  this  milestone,  whether  the  trend  will  conBnue  remains  to  be  seen.  For  the  first  Bme  in  quite  some   Bme,  the  percentage  of  acBvely  listed  condos  that  have  sold  has  outpaced  the  percentage  of  acBvely  listed  condos   that  expired.  I  like  this  data  point  because  it  is  taken  as  a  percentage  of  current  acBve  inventories.  I  believe  it  is  a  good   broad  indicator  of  our  market,  since  it  is  taken  as  an  overall  staBsBc.  Too  oZen,  data  is  taken  out  of  context,  and  in  this   market  where  a  1BR  is  listed  at  $1.678M  and  3  blocks  away  a  1BR  can  trade  at  $175K,  both  in  oceanfront  buildings,   context  is  crucial.  I  have  included  a  chart  below  to  help  visualize  this.  Y ou  will  see  in  J une  of  2010  it  came  close,   where  16.63  percent  of  condos  sold  compared  to  16.84  percent  of  condos  expired.   This  month,  it  actually  reversed,   where  24.3  percent  of  condos  sold  and  23.15  percent  of  condos  expired.  A lso  noteworthy  is  the  sheer  increase  of   acBve  inventory  actually  selling,  from  a  low  of  4.3  percent  since  I  started  keeping  track  in  J anuary  of  2008,  to  this   month’s  nearly  1  out  of  4  condos  listed  for  sale  are  selling.  Throughout  this  newsleNer  are  brief  summaries  on  key  issues   that  also  have  an  effect  on  South  Florida  Real  Estate  and  the  economy,  as  well  as  excellent  resources  and  references  to   other  interes$ng  material.

The  below  chart  is  data  from  the  past  90  days  for  C ondominiums,  ending  3/31/11.  The  data  is  taken  from  South  East   Florida’s  Mul$ple  Lis$ng  Service  (MLS)  for  the  ci$es  and  townships  of  Miami  Beach  (South  Beach,  Mid  Beach,  &  North   Beach),  Surfside,  Bal  Harbour,  Bay  Harbor  Islands,  and  Fisher  Island.    The  paragraph  below  the  data  will  explain  in  more   detail  what  is  included  in  this  analysis.  Please  don’t  hesitate  to  pose  any  ques$ons  you  may  have,  or  simply  give  me  a  call   or  send  me  an  email  to  discuss  Real  Estate  in  general.  This  data  will  help  to  analyze  market  condi$ons  from  month  to   month. CONDO  D ATA  As  you  can  see,  I  have  broken  the  data  into  price  ranges,  and  then  you  can  see  the  amount  of  A cBve  condos  for  sale,  how   many  Real  Buyers  C losed  on  a  condo  for  sale,  how  many  of  those  lis$ng  agreements  Expired  unsold,  then  further   calculated  what  percent  of  the  Ac$ve  condos  for  sale  Expired  and  Sold.  Then  I  calculated  the  Average  Days  on  Market   (Avg  D OM),  which  is  the  amount  of  days  it  took  the  condos  that  sold  to  obtain  a  Real  Buyer.  Then  I  show  the  A verage   Discount,  which  is  the  percentage  the  Listed  Price  was  discounted  to  the  Actual  Sale  Price  for  all  Closed  Sales.  The  last   column  is  for  Closed  Sales  that  were  newer  construcBon,  which  I  considered  to  be  anything  built  a\er  1995,  versus  

older  buildings  built  before  1995.  I  track  this  data  for  Condominiums  and  Single  Family  Homes  separately  due  to  their   differences.  I  also  track  the  data  for  the  more  luxurious  buildings  of  South  Beach,  please  feel  free  to  email  or  call  for  that   data. The  next  set  of  data  below  is  the  same  informa$on  for  Single  Family  Homes.  The  one  difference  is  that  the  last  column  is   the  A verage  A ge  of  the  homes  Sold. HOME  D ATA If  you  are  worried  about  the  pi_alls  of  distressed  property,  but  s$ll  consider  yourself  a  bargain  hunter  looking  for  such,   please  contact  me  so  that  I  may  setup  an  automa$c  short  sale  or  foreclosure  search  no$fica$on  for  you.  I  have  found  that   the  best  deals  usually  go  the  quickest,  and  to  be  proac$ve  in  your  distressed  property  search  is  the  best  way  to  go  about   finding  a  bargain.  Please  understand  that  this  service  I  provide  adds  significant  value  to  the  process,  and  only  contact  me   if  you  are  serious  about  buying  and  planning  to  be  loyal.  Please  don’t  hesitate  to  contact  me  directly  for  any  such   informa$on. HOUSING  H EADLINES  I N  THE  H ERALD: The  M iami  Herald  3/1/2011  –  “ S.  Florida  home  sales  rise,  bucking  naBonal  trend” Buyer’s  con$nued  appe$te  for  distressed  proper$es  helped  push  South  Florida’s  pending  home  sales  upward  in  February,   even  as  the  na$onal  housing  picture  sagged.  Pending  home  sales  were  up  22  percent  in  Miami-­‐Dade  County  in  February   compared  to  the  same  month  last  year,  according  to  data  released  Monday  by  the  Miami  Associa$on  of  Realtors.   Na$onally,  pending  home  sales  fell  for  the  second  straight  month  in  January,  slipping  2.8  percent,  according  to  the   Na$onal  Associa$on  of  Realtors.  Compared  to  January,  pending  home  sales  in  February  were  up  4.5  percent  in  Miami-­‐ Dade  and  up  8  percent  in  Broward.  Monday’s  report  follows  a  sales  report  last  week  that  showed  South  Florida  home   sales  in  January  reached  their  highest  levels  since  2006. -­‐Source:  MAR,  NAR The  M iami  Herald  3/5/2011  –  “ For  home  buyers  in  S.  Fla.,  cash  is  king” About  54  percent  of  home  purchases  in  Miami-­‐Dade,  Broward  and  Palm  Beach  were  cash  buys  in  the  final  quarter  of   2010.  In  South  Florida’s  real  estate  zenith  of  2006,  just  13  percent  of  sales  were  in  cash.  In  pre-­‐boom  1997,  cash  buys   made  up  31  percent  of  the  market.  Of  11  major  metropolitan  areas  in  the  country  studied  by  Zillow,  South  Florida  had   the  highest  percentage  of  cash  buys  in  the  fourth  quarter  of  last  year.  “I  haven’t  pulled  a  mortgage  in  6  months,”  said   Corcoran  Group  agent  Anthony  Pizzarelli,  who  specializes  in  downtown  West  Palm  Beach  condos.  “You  just  have  a  lot  of   people  with  a  lot  of  cash  running  around.”  Many  of  those  financially  gi\ed  consumers,  however,  are  not  South  Floridians   buying  a  homestead.  Investors  and  interna$onal  buyers  are  driving  the  cash  deals,  including  Canadians  who  get  loans  in   their  own  country  to  buy  winter  escapes  here. Spring  Hill,  Tenn.-­‐residents  during  the  summer,  the  Jessups  typically  rent  a  place  in  South  Florida  through  the  fall  and   winter.  This  year,  with  bargain-­‐basement  home  prices,  the  couple  decided  to  buy.  They  shopped  for  about  2  weeks   before  gelng  a  $149,000  cash  contract  on  a  place.  Clara  Marie  Jessup  said  they  decided  to  pay  cash  because  they  believe   a  home  will  bring  a  beNer  return  on  their  money  than  a  CD  or  other  investment.  “Any  kind  of  interest  income  is  so  low   right  now,  we  might  as  well  put  it  into  a  house,”  she  said.  “If  prices  go  down  any  more,  they’re  not  likely  to  go  down   appreciably.”  Ally  Bank  was  offering  1.84  percent  interest  last  week  on  a  three-­‐year  CD.  Na$onwide  Bank  offered  1.85   percent. Cash  purchases  accounted  for  32  percent  of  January  home  buys  na$onwide.  Paul  Advani,  a  Toronto  Realtor  looking  to   buy  a  place  in  South  Florida,  said  he  thinks  he’ll  get  a  lower  price  with  cash.  “They  know  the  deal  is  done  when  it’s  cash,   there’s  no  wai$ng,”  he  said.  “Cash  has  power,  cash  is  king.” -­‐Source:  Zillow The  M iami  Herald  3/22/2011  –  “ S.  Florida  home  sales  sBll  on  upswing”

In  Miami-­‐Dade  County,  859  condos  traded  hands  in  February,  up  58  percent  from  the  previous  year.  Single-­‐family  home   sales  increased  21  percent  year-­‐over-­‐year  to  540.  In  Broward  County,  condo  sales  were  up  19  percent  in  February  to   1,357,  the  highest  total  since  the  real  estate  boom.  Single-­‐family  home  sales  in  Broward  increased  16  percent  to  909.  In  a   surprising  up$ck,  prices  of  single-­‐family  homes  in  Broward  surged  22  percent  to  $167,000,  and  condo  prices  were  up  4   percent  to  $67,100.  South  Florida’s  sales  ac$vity  stands  in  contrast  to  the  na$onal  market,  where  home  sales  fell  9.6   percent  in  February,  according  to  the  Na$onal  Associa$on  of  Realtors. -­‐Source:  MAR,  NAR The  M iami  Herald  3/29/2011  –  “ Pending  home  sales  rising” Pending  sales  of  exis$ng  homes  and  condominiums  were  up  18  percent  in  Miami-­‐Dade  to  11,544,  according  to  data   released  Monday  by  the  Miami  Associa$on  of  Realtors.  In  Broward,  the  number  of  home  sales  under  contract  but  yet  to   close  rose  6  percent  to  8,665.  Pending  sales  have  been  rising  for  the  past  few  months  in  South  Florida,  which  has  seen   sales  increase  even  as  the  na$onal  housing  market  has  spuNered.  “Increased  pending  sales  reflect  the  existence  of  pent-­‐up   demand  and  should  result  in  strengthening  home  values  as  distressed  housing  inventory  con$nues  to  be  absorbed,”  said   Jack  H.  Levine,  board  chairman  of  the  Miami  Associa$on  of  Realtors,  in  a  statement. Cash  remains  king  in  a  market  dominated  by  distressed  proper$es:  69  percent  of  sales  in  Broward  were  all-­‐cash  deals  in   February.  Those  cash-­‐based  sales  tend  to  close  faster  than  deals  that  rely  on  financing,  and  do  not  remain  in  the  pending   stage  very  long.  Na$onwide,  pending  home  sales  were  up  2.1  percent  in  February,  compared  to  January,  but  down  8.2   percent  compared  to  February  2010. -­‐Source:  MAR,  NAR With  the  strong  fundamentals  of  an  underlying  economy  poised  with  con6nued  growth  in  the  Interna6onal  World,   opportuni6es  will  con6nue  to  present  themselves.  Investors  enjoy  the  safety  of  the  United  States,  and  Florida  has  a  lot   of  posi6ve  aspects  with  incredibly  depressed  prices  that  make  this  a  great  place  to  develop  a  real  estate  inves6ng   business  plan  and  reap  the  profits  when  done  correctly.  P lease  contact  me  should  you  want  to  seriously  discuss  in  more   detail  distressed  sales  of  units.  This  market  presents  various  unique  opportuni6es  that  very  well  may  never  be  seen   again  in  one’s  life6me.  P lease  let  me  help  you  take  advantage  of  this  situa6on.  I  have  many  strategic  rela6onships  with   the  decision  makers  regarding  distressed  proper6es,  and  the  resources  to  carry  out  the  objec6ve,  right  down  to  the  day   to  day  opera6ons. QUICK  C LICKS: • First-­‐Bme  buyers  prepare  for  best  market  in  recent  history:  hNp://www.floridarealtors.org/NewsAndEvents/ ar$cle.cfm?id=257121   o Call  me  or  email  me  to  learn  about  Fannie  M ae’s  First  L ook  IniBaBve,  for  owner  occupant  buyers,  it  is   by  far  the  best  opportunity  for  you  to  buy  an  amazing  deal,  have  priority  over  cash  investors,  and   obtain  financing  with  as  li.le  as  3.5%  down.  Work  with  me  as  a  Fannie  M ae  lisBng  agent,  to  get  access   to  the  best  deals  as  soon  as  they  come  to  market,  don’t  pass  up  this  opportunity,  let’s  work  on  a   strategy  together  to  get  you  in  your  own  home  before  the  end  of  the  year!  I  can  help… • Metrostudy:  Housing  shortage  on  the  horizon?:  hNp://www.floridarealtors.org/NewsAndEvents/ar$cle.cfm? id=257716   • 1  in  5  Canadians  interested  in  buying  U.S.  property:  hNp://www.floridarealtors.org/NewsAndEvents/ar$cle.cfm? id=257250   • Vaca$on  home  sales  surge  higher:  hNp://www.floridarealtors.org/NewsAndEvents/ar$cle.cfm?id=257162     • Buyers  ready  to  snatch  bargains  this  spring:  hNp://www.floridarealtors.org/NewsAndEvents/ar$cle.cfm? id=257166   PORT  OF  M IAMI  G ETS  $77M  BOOST: Miami’s  effort  to  deep  dredge  its  port  to  accommodate  mega-­‐vessels  got  a  major  boost  Friday  when  Gov.  Rick  ScoN  said   the  state  will  contribute  $77  million  to  the  project.  ScoN  said  he  has  directed  the  state  Department  of  Transporta$on  to   change  its  work  plan  to  account  for  the  money  “so  that  Florida  can  take  another  leap  forward  in  interna$onal  trade.”  He  

called  dredging  the  port  to  a  depth  of  50  feet,  “the  type  of  infrastructure  project  that  will  pay  permanent,  long-­‐term   dividends,  and  provide  a  solid  return  on  investment  for  Florida’s  taxpayers.” Miami-­‐Dade  –  and  ports  along  the  East  Coast  –  have  been  pressing  for  money  to  make  their  ports  deeper  to  accommodate   the  “post  Panamax”  ships  that  will  begin  moving  cargo  once  expansion  of  the  Panama  Canal  is  completed  in  the  year   2014.  The  new  super  ships  are  higher,  wider  and  heavier  than  current  container  ships  and  need  a  channel  at  least  50  feet   deep.  By  2014,  it’s  es$mated  that  about  two-­‐thirds  of  container  ships  capacity  will  be  post-­‐Panamax,  and  the  port   argues  that  dredging  will  enable  it  to  double  cargo  business  by  2020.  The  state  had  already  chipped  in  $17.5  million  and   the  county  $120  million  for  the  project. South  Florida  business  leaders  and  county  officials,  who  have  long  championed  the  dredge,  applauded  the  move,  with   Beacon  Council  President  Frank  Nero  calling  it  “game  changing”.  “It  will  not  only  $e  Miami  more  to  La$n  America  but   increasingly  with  Asia,”  Nero  said.  “This  gives  us  another  asset  to  market  worldwide.”  Port  officials  had  launched  an   aggressive  federal  lobbying  effort  to  secure  the  last  of  the  money  in  a  congressional  earmark  but  were  thwarted  when   Congress  began  to  reject  such  spending.  They  pitched  to  ScoN  in  December.  The  project  has  congressional  authoriza$on   and  Port  Director  Bill  Johnson  said  he  plans  to  be  in  Washington  next  week  for  mee$ngs  with  the  Army  Corps  of   Engineers  to  discuss  the  project.  He  said  the  port  hopes  to  begin  dredging  by  summer  2012.  ScoN  and  county  officials   predict  the  dredge  would  create  30,000  new  jobs  over  the  next  10  years.   -­‐Source:  The  Miami  Herald  3/5/11 2010   RECORD  Y EAR  F OR  D ADE  TOURISM:   Despite  a  s$ll-­‐shaky  economy,  rumors  of  impending  oil  and  a  volcano  that  disrupted  travel  worldwide,  more  people   visited  Miami  in  2010  than  ever  before  –  and  dropped  a  record  amount  of  cash.  The  number  of  overnight  visitors  to   Miami-­‐Dade  rose  5.6  percent  to  12.6  million,  with  6.5  million  of  those  domes$c  and  6.1  million  interna$onal,   according  to  the  Greater  Miami  Conven$on  &  Visitors  Bureau.  La$n  America  had  the  most  interna$onal  visitors,   showing  an  8  percent  increase  to  more  than  four  million.  Of  those,  555,000  were  from  Brazil,  a  15  percent  increase  over   the  previous  year.  Though  they  made  up  slightly  less  than  half  of  the  pie,  foreign  visitors  did  the  bulk  of  the  spending.   They  shelled  out  $12.4  billion,  while  domes$c  travelers  spent  $6.4  billion.  The  $18.8  billion  total,  another  record,  was  a   10  percent  increase  over  2009  spending.  William  Talbert  III,  CEO  of  the  Greater  Miami  Conven$on  &  Visitors  Bureau,   summed  up  the  report  with  these  words:  “records  and  records  and  records.”  The  increases  are  greater  than  those  seen  by   the  state  overall,  which  had  2  percent  growth  to  82.6  million,  and  neighboring  Broward,  which  hosted  10.84  million   visitors,  an  increase  of  2.6  percent.   -­‐Source:  The  Miami  Herald  3/4/11,  Greater  Miami  Conven$on  and  Visitors  Bureau In  the  course  of  con$nually  researching  and  familiarizing  myself  with  the  inventory  of  the  very  localized  market  in  which   I  prac$ce,  along  with  the  banking  rela$onships  I  have  cul$vated,  I  have  been  able  to  do  a  lot  of  the  research  and  legwork   recognizing  the  best  poten$al  values  in  my  target  markets,  or  in  some  instances  in  other  specific  buildings  or  loca$ons   where  there  is  excellent  value  for  the  product.  Please  don’t  hesitate  to  contact  me  directly  for  any  such  informa$on.   Many  are  in  distressed  situa$ons  (foreclosures  and  short  sales),  and  I  am  very  knowledgeable  of  how  best  to  nego$ate   these  types  of  scenarios  in  your  best  interest,  please  contact  me  so  we  can  discuss  important  factors  in  more  detail  and   how  I  can  help  you  profit  from  these. Brazil  is  quickly  becoming  one  of  the  fastest  growing  and  most  lucraBve  economies  in  the  world  and  M iami  has  a   mutually  beneficial  relaBonship  with  this  country  that  will  only  get  stronger.  So  much  so  that  a  supplement  in  the   Miami  Herald  will  run  monthly  and  this  publicaBon  is  dedicated  exclusively  to  business,  travel  and  bilateral  trade  with   Brazil.  The  online  version  can  be  found  H ERE: LEGISLATION,  P ROPERTY  TAXES  &  I NSURANCE:    As  a  property  owner  or  poten$al  property  owner,  I  urge  you  to  keep   up  to  date  on  the  various  progress,  legisla$on,  and  proposed  legisla$on  in  order  to  help  you  beNer  understand  how  these   important  issues  affect  you;  please  see  the  below  link  that  will  take  you  to  the  Florida  Associa$on  of  Realtors  Legisla$ve   Center,  which  will  help  to  explain  the  numerous  moving  parts  concerning  these  issues:    hNp://www.floridarealtors.org/ Legisla$veCenter/TopIni$a$ves/index.cfm

INTEREST  RATES  &  RELATED  NEWS:    It  is  important  to  note  that  different  types  of  loans  are  ‘pegged’  to  different  rates,   so  please  make  sure  to  stay  in  touch  with  your  mortgage  broker  or  banker  to  keep  up  to  date  on  interest  rates,  as  this  can   directly  affect  many  Real  Estate  related  decisions.  In  addi$on  to  the  lowered  rate  when  securing  a  mortgage  to  buy   property,  another  common  ques$on  you  will  see  with  rates  near  historic  lows  is  whether  or  not  it  is  a  good  idea  to   refinance.  This  discussion  might  be  a  good  one  to  have  with  a  reputable  mortgage  broker  or  your  banker  and  see  if  this   would  make  sense  financially.  Or  feel  free  to  visit  the  following  mortgage  sec$on  on  our  website,  hNp://buybeach.com/ access/mort.htm  .   This  is  the  website  to  the  Federal  Reserve’s  Monetary  Policy  sec$on:  hNp://federalreserve.gov/monetarypolicy/ default.htm   Exchange  rates  play  a  vital  role  in  Real  Estate  related  decisions  for  foreign  buyers  or  sellers,  a  good  source  to  track   currency  exchange  rates  is:   hNp://www.xe.com/ucc/ I  hope  this  email  finds  you  well  and  looking  forward  to  comparing  this  month’s  data  with  last  month’s  data  to  spot   trends  and  decide  for  yourself  the  status  of  the  local  Real  Estate  market,  of  which  I  work  within  24/7.  You  are  receiving   this  because  we  have  been  in  touch  about  Real  Estate  here  in  the  South  Florida  area,  most  likely  property  at  the  Beach.  As   you  read  the  newsleNer  from  month  to  month  it  will  contain  data  that  will  help  you  to  analyze  market  condi$ons.  In   addi$on,  it  is  an  unobtrusive  way  to  stay  in  touch  with  you  regarding  my  Real  Estate  Consul$ng  Services. That  is  all  for  this  month’s  newsleNer  and  I  welcome  sugges$ons,  feedback,  and  of  course  I  am  here  if  you  or  anyone  you   know  is  thinking  of  buying  or  selling  property  here  in  South  Florida.  If  you  wish  to  further  discuss  any  of  the  above  issues   in  more  detail,  or  any  other  Real  Estate  related  topics,  please  don’t  hesitate  to  call  or  email.  I  would  like  to  leave  you  with   the  4  following  quotes: “Even  if  you  fall  on  your  face,  you're  s3ll  moving  forward.”  –  Victor   K iam “Effort  only  fully  releases  its  reward  a?er  a  person  refuses  to  quit.”  –  Napoleon   H ill “An  economist  is  an  expert  who  will  know  tomorrow  why  the  things  he  predicted  yesterday  didn't  happen  today.”  –   Laurence  J .  P eter “If  there  is  no  struggle,  there  is  no  progress.”  –  Frederick  D ouglass